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约7万套房源待售 北京限房价名目供应压顶--财经

更新时间:2019-01-11

  据理解,在39个已经入市的限房价项目中,网签去化率超过50%的项目仅有4个,超过40%的项目有7个,去化率在个位、十位数的项目超过15个。

  此外,郭毅认为,在营销上要把控节奏,比喻,根据区域供应状况,决定是否可能当先开盘,提前收揽区域需求;履行产品的差别化策略,在区域竞争中获取优势。

  作为“房住不炒”下的新型住宅产品,限房价项目在平抑北京房价、解决供需抵牾上起到踊跃作用,然而因为供应井喷,竞争加剧,限房价项目遭遇去化困难,降价与否,减配还是增配,都成为开发商要做的抉择题。

  更重要的是,限房价项目产品“减配”让购房需要疲态。“高端客群没得选,刚需客群不敢买。”郭毅进一步说,北京局部限房价名目供给类型、产品品德“开倒车”,中高端改良人群取舍不到合适的产品,对刚需刚改人群来说,由于同区域内产品同质化、单价濒临、总价趋同,存在筛选困惑,再加上五年限售以及降价气象,使得购房者预期不高,张望重大。

(责编:赵爽、仝宗莉)

  因为限房价项目销售价格受到限度,不似以往多次取证,大部分房源通常是一次性取证,这造成短时间内大量房源集中入市。

  然而郭毅指出,对开发商来说,很难拿到有效的方式方法,缓解目前的窘境,产品类型与销售价格都限定住了,开发商腾挪的空间极为有限。“没有太多办法,只能降价,但一旦降价,就会出现亏损状态,房企面临两难决议。”

  更为严厉的是,北京限房价项目标分布显现区域集中性,一个区域内多个项目林破,形成竞争之势。据记者观察,目前已经入市的限房价项目多分布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。作为限房价项目的供应大区,大兴的项目多达十余个,主要散布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块,而前三个板块距离较近,区域内不仅布局有瀛海府,还有万跟斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目,很容易成为竞品。黄村板块布局有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局跟永同昌的限房价项目等。

  有去化较好的限房价项目,开发商人士给出的操盘倡导是,公平拿地,不要盲目举牌;做好产品,避免浮现奇葩户型,得房率低于72%以下的项目;公道制定销售价钱。“限房价项目时期,企业要生存,就得‘戴着镣铐跳舞’,供给优质的户型、优良的品质,做有分寸的营销。”(段文平)

  大浪淘沙,特别是在市场下行的阶段,购房者不再盲目,开始用脚投票。一位业内人士表示,一百人选一套房的时代已经从前了,当初是十个人选一套房,市场发生质变,开发商要改变思维,通过苦练产品吸引客户。

  2万套库存,今年预计还有5万套限价房源入市

  据北京中原地产的统计数据显示,2018年,北京新建商品住宅市场(包括个别住宅、豪宅、别墅,不包含共有产权住房)新增供应44809套,同比上涨97.2%,其中,限房价项目是供应主力。2018年,北京共有39个限房价项目取得超过50期预售证,供应房源24893套,刨除掉已经成交的4530套,还剩2万余套。

  有业内人士切中时弊地指出,有的开发商初期误判,造出很多奇葩户型,低得房率,低配置,住房品质甚至凑近共有产权住房项目,最后只能打价格战,这进一步拉低了购房者的心理预期。

  而新的限房价项目始终入市,按照中原地产首席剖析师张大伟的推算,截至2018年底,北京累计供应的限房价项目地块共计86宗,建筑面积达830万平方米,已经入市的有292万平方米。将来一年,预计入市的限房价项目面积将达550万平方米左右,约5万套。

  据贝壳研究院的数据显示,2018年北京限房价项目供应24893套,成交4530套。依此推算,整体去化率仅为18.2%。张大伟表现,对限房价项目来说,开盘能去化三至四成已是及格,假如可能卖掉一半,堪称精良。

  不任何过渡,北京限房价项目直接跨入“红海”市场,这也导致北京新建商品住宅供应迎来近四年的最高峰。

  入市与否陷入两难地步

  “品格做加法,价格做减法”才华制胜

  如果叠加2018年入市未去化的房源,那么北京将有7万套左右的限房价项目房源待售,对布局该范围的开发商来说,无疑是一场去化的艰难之战。

  对于2018年下半年入市的限房价项目地块,郭毅以为,操盘通过加法和减法,或者能赢得一定的市场机会。“这个时候入市的地块,竞争不太激烈,成本可控,在产品品质上做加法,对标纯商品房建造品质,精装标准打造合乎改善客群的品质产品;对刚需人群来说,能够在价格上做减法,通过价格与产品两个维度,让刚需与改进都能获得自己的产品价值。”

  “竞地价、限房价”的土地出让方式,让限房价项目的利润空间大大压缩,而资金本钱的高企令这些项目不得不通过高周转的模式快速入市,但市场的发展、去化的周期、购房需求的变革,远远超出开发商们当初的预判。

原标题:约7万套房源待售 北京限房价项目供应压顶

  库存压顶,但对限房价项目来说,又不得不入市。“不入市,财务成本非常大,入市去化又不好,开发商面临两难田地。”有房企人士感慨。

  除了整体供应井喷、区域内集中放量造成去化艰苦外,在合硕机构首席分析师郭毅看来,产品同质化、须要观望等多方面复杂因素也造成了限房价项目去化压力较大的现状。“受70/90政策限定,大部分限房价名目70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型。90平方米以下的产品很难做闻名堂,无非是南北通透或者是纯南向户型,抑或是一个卫生间或两个卫生间的差异,仅此罢了,不本质的差别,对购房者来说,在决定上也会无从下手。”郭毅表示。一份来自开发商内部的统计数据显示,总价在300万-500万元的限房价项目,客户个别的平均看房数量是8-13个。

  如果说2018年北京拉开了限房价项目的大幕,那么,2019年将迎来真正的供应高潮,市场有多难?开发商又面临哪些困境?有何解围之策?